Con la llegada de 2026, arrendadores y arrendatarios deben tener presente cómo funciona el ajuste del canon de arrendamiento, cuáles son los límites legales, a quiénes aplica y bajo qué normas se rige.

¿Qué es el canon de arrendamiento?

El canon de arrendamiento es el valor que el arrendatario paga periódicamente al arrendador por el uso de un inmueble, ya sea para vivienda urbana o para uso comercial. En Colombia, su actualización está regulada de forma distinta dependiendo del destino del inmueble.

Arrendamiento de vivienda urbana

El arrendamiento de vivienda urbana se rige principalmente por la Ley 820 de 2003 aplicándose a contratos celebrados a partir del 10 de julio de 2003, para los contratos de vivienda urbana, el canon solo puede incrementarse una vez al año, y el aumento no puede superar el 100 % del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario inmediatamente anterior, certificado por el DANE.

En la práctica, esto significa que:

• El aumento solo puede aplicarse al cumplir 12 meses de ejecución del contrato.
• El porcentaje máximo de incremento para 2026 será el IPC de 2025, una vez sea certificado oficialmente.

Ejemplo práctico – vivienda urbana

• Canon mensual en 2025: $1.200.000
• IPC 2025 (ejemplo): 5,1 %

Cálculo del nuevo canon en 2026:
$1.200.000 × 5.1 % = $61.200

Nuevo canon máximo permitido: $1.261.200

El arrendador no puede aplicar un incremento superior al IPC, incluso si el contrato pacta un porcentaje mayor.

Este reajuste no aplica a los contratos de arrendamiento vigentes celebrados antes del 10 de julio de 2003, ni a los arriendos de locales comerciales o inmuebles no destinados a vivienda urbana.

Para los contratos vigentes celebrados antes del 10 de julio de 2003, el incremento del canon de arrendamiento podrá ser de hasta el 90 % del IPC, es decir, 4,59 %.

Arrendamiento de locales comerciales y otros usos

¿Aplica el mismo límite?

No. El arrendamiento de inmuebles comerciales, oficinas, bodegas o industriales no está sujeto al tope del IPC de la Ley 820 de 2003.

En estos casos:

• Rige principalmente la autonomía de la voluntad de las partes.
• El ajuste del canon se aplica según lo pactado en el contrato.

¿Qué suele pactarse en contratos comerciales?

• Incrementos con base en el IPC.
• Aumentos fijos previamente definidos.
• Ajustes atados al SMMLV, UVT u otros indicadores económicos.

Ejemplo – local comercial

Si el contrato establece un incremento del 8 % anual y el canon es de $3.000.000, el nuevo valor será:
$3.000.000 × 8 % = $240.000
Nuevo canon: $3.240.000

En conclusión

El ajuste del canon de arrendamiento en 2026 debe realizarse con base en el marco legal vigente y las condiciones contractuales, teniendo especial cuidado en los contratos de vivienda urbana, donde el IPC actúa como límite máximo. Una correcta aplicación del incremento no solo evita sanciones y conflictos legales, sino que fortalece la relación entre arrendador y arrendatario.